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A peine le séisme financier des subprimes semble se calmer, que la terre recommence à trembler... Cette fois, ce sont les produits financiers complexes basés sur l'immobilier commercial (CMBS) qui en sont l'épicentre. Les professionnels s'activent en silence pour limiter la casse...

La crise des CMBS

Les sphères financières reprennent de l'altitude, mais l'édifice menace à nouveau de s'écraser. La menace, cette fois, vient de la chute du secteur de l'immobilier commercial : tours de bureaux, hôtels, centres commerciaux... Ces dernières années, à l'instar des subprimes pour les particuliers, de nombreux prêts hypothécaires sur des immeubles commerciaux ont été transformés par les banques en produits d'investissement complexes (Commercial mortgage-backed securities - CMBS). L'encours de ces crédits à risque s'élève aujourd'hui à 700 milliards de dollars aux Etats-Unis et à 200 milliards de dollars en Europe.

Défauts de paiement en forte hausse

Comme pour les subprimes, le problème de ces CMBS est double. D'une part, la conjoncture économique est très mauvaise ; les faillites et saisies immobilières n'ont jamais été aussi nombreuses, aux Etats-Unis comme ailleurs. De fait, les loyers ne rentrent plus dans les caisses des gestionnaires immobiliers, qui doivent pourtant rembourser leurs emprunts. En juillet dernier, 3.14% des remboursements hypothécaires de type CMBS n'ont pu être honorés, six fois plus que l'an dernier. Un taux de défaut de paiement qui pourrait s'emballer pour atteindre les 7% d'ici la fin de l'année. D'autre part, les prix de l'immobilier chutent et le chiffre d'affaires du secteur s'effondre, ce qui rend le refinancement des prêts quasi-impossible.

Une "bombe à retardement"

Fin 2012, Deutsche Bank estime qu'aux Etats-Unis, quelque 153 milliards de dollars de prêts emballés dans des CMBS arriveront à échéance, dont les deux tiers seront difficilement refinançables. Même son de cloche en Europe, où 200 milliards de dollars de CMBS sont en équilibre instable. Les montants évoqués sont très éloignés de ceux des crises précédentes (subprimes, ABS, CDO et autres CDS...), mais l'affaire est prise très au sérieux par les professionnels, qui craignent une contagion à tout le secteur de l'immobilier commercial, qui représente 3400 milliards de dollars. Une bombe à retardement, selon le Financial Times.

Des réunions secrètes en Grande-Bretagne

D'ailleurs, pendant l'été, banquiers et industriels britanniques se sont très discrètement réunis à la Banque d'Angleterre. Un rapport venait en effet de mettre en évidence que le secteur immobilier commercial du Royaume Uni pourrait rester dans le rouge jusqu'en 2017, ce qui induirait des pertes de 195 milliards de dollars... à supporter par les banques. On ne rigole plus ! Et tout ce beau monde est gentiment prié de se mettre d'accord dans les plus brefs délais pour anticiper les dérapages et éviter le mur. Problème : les CMBS sont réputés pour être difficilement manoeuvrables, autant du point de vue de leur restructuration que de leur refinancement. Restera alors la garantie d'Etat... qu'ont déjà demandé les banques britanniques.

Sources : Financial Times, Agefi, Wall Street Journal

(Article publié sur le site "Les mots ont un sens")

 

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